Définitions et liens utiles

DÉFINITIONS :

La copropriété :

Une copropriété désigne tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative (c’est à dire appartenant exclusivement à son copropriétaire) et une quote-part de parties communes (c’est à dire des parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ex: la toiture, les hall d’entrée, les ascenseurs…).

 

Toute copropriété d’immeubles bâtis est régie et organisée sur la base des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires :

C’est l’ensemble des copropriétaires.

Le syndic :

Le syndic est  le mandataire du syndicat des copropriétaires, c’est à dire qu’il représente et agit au nom du syndicat. Il n’est donc pas le salarié de la copropriété.

 

Ses missions sont définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il est le gestionnaire de la copropriété, « son exécutif ».

 

Le syndic peut être:

 

– un syndic professionnel

– un syndic non professionnel (appelé syndic bénévole),

Le conseil syndical:

Depuis la loi du 31 décembre 1985, le conseil syndical est obligatoire.

 

Le Conseil Syndical des copropriétaires est composé de copropriétaires élus par le syndicat de la copropriété (l’ensembles des copropriétaires) réuni en Assemblée Générale.

 

Il a pour mission principales :

 

– d’ assister et de contrôler le syndic dans sa gestion,

– il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat,

– il met en concurrence le syndic.

 

Le conseil syndical n’a aucun pouvoir de décision, sauf s’il est expressément mandaté et de façon limitée par l’Assemblée Générale.

 

Les conseillers désignent entre eux leur président.

 

Ils sont tous bénévoles, mais peuvent prétendre à des remboursements de frais mineurs engagés au bénéfice de la copropriété.

La plupart des règles de fonctionnement du conseil syndical sont définies par le règlement de copropriété et/ou par l’Assemblée Générale. Le conseil peut aussi se fixer un règlement intérieur (réunion mensuelle, compte -rendu des réunions …).

Dans les grandes copropriétés, le conseil est organisé en commissions, chacune travaillant dans un domaine : comptabilité et finances, maintenance technique, gros travaux, etc.

 

Lorsque le syndicat des copropriétaires est sous forme coopérative, le président du conseil syndical est aussi le syndic de copropriété. Dans ce cas, le contrôle des comptes est confié par l’assemblée générale à une personne extérieure à ce conseil.

 

Face à l’évolution des cabinets de syndics professionnels, qui se regroupent au sein de groupes nationaux voire multi-nationaux, le conseil syndical, par sa présence sur place, devient l’intermédiaire incontournable entre le gestionnaire de plus en plus éloigné du terrain et la copropriété qu’il administre. Beaucoup de présidents deviennent ainsi « homme-à-tout-faire » dans les petites copropriétés, ce qui peut amener certains d’entre eux à sortir des limites de leur mission.

Le règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété est l’acte constitutif de la copropriété.

 

Il précise:

–  quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives,

– à quel usage est destiné chaque lot (habitation, commerce, garage, cave…) et fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l’immeuble,

 

Il organise les modalités de jouissance des parties communes. Il est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble. Par exemple il précise les règles de stationnement des vélos, des poussettes, des voitures (s’il y a lieu), les heures  d’ouverture des portes de l’immeuble, les consignes en cas d’incendie, les modalités d’usage de l’ascenseur, les règles d’utilisation des terrasses et des balcons etc.

 

Il fixe obligatoirement les règles d’administration de la copropriété.

 

Il intègre l’ « état descriptif de division » qui détaille la division en « lots » de l’immeuble et les affecte chacun d’un numéro qui lui est propre.

Le règlement de copropriété ne peut être modifié librement.

 

  • Toute modification concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes  doit être votée en Assemblée générale à la double majorité de l’art. 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
  • Toute modification relative à la destination des parties privatives ( : transformation d’un local d’habitation en local commercial) ou à la répartition des charges doit être votée à l’unanimité.

 

Lors de l’acquisition d’un bien de copropriété le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur par le notaire ayant enregistré l’acte de vente. Il doit être de même remis à tout nouveau locataire par le propriétaire bailleur.

 

Le règlement de copropriété d’un immeuble ancien contient souvent des dispositions inadaptées ou obsolètes et non conformes aux dernières dispositions législatives. Une mise en conformité de ces textes doit être votée en Assemblée Générale à la majorité de l’art. 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour plus d’informations visiter le site national ARC UNARC

L’assemblée générale :

En copropriété, toutes les décisions se prennent en assemblée générale. Cela signifie ne peut se prendre par pétition.

 

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale.

 

L’ assemblée

– vote les comptes et le budget,

– vote les travaux,

– élit le syndic et le conseil syndical,

– donne les autorisation de travaux,

– décide des ventes des parties communes,

– décide la modification du règlement de copropriété,

– décide d’engager des procédures judiciaires