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INFORMATIONS ET COMMUNICATIONS EN COPROPRIETE

Au sein d’une copropriété la communication est indispensable.  Des copropriétaires, des adhérents se plaignent de l’indifférence de certains résidents, de l’absentéisme important lors des réunions d’Assemblées Générales (AG)….. En ce registre il semble important de distinguer entre la communication informelle telle qu’elle peut-être pratiquée et ressentie par chacun, et l’information plus formalisée qui désormais trouve aussi sa place dans les obligations incombant au syndic

 

1 - La communication informelle :

C’est celle qui se pratique librement au sein de toute copropriété. Sans doute la communication au sein d’une petite copropriété est-elle plus facile qu’au sein d’un ensemble totalisant plusieurs centaines de lots. Néanmoins il est une évidence : on ne peut se plaindre de l’absentéisme, de l’indifférence et du désintéressement de certains si on ne les tient jamais informés de ce qui se passe dans la copropriété. Pour cela quelques conseils et recommandations nous semblent utiles :

  • la diffusion d’une note d’accueil et d’information (ou d’un livret d’accueil) à tout nouvel arrivant nous semble indispensable. Outre les mots chaleureux de bienvenue on y fera figurer quelques consignes extraites du règlement intérieur et de copropriété rappelant les règles en usage dans l’immeuble (stationnement, gestion des ordures, des deux roues et des poussettes, nuisances sonores à éviter, gestion des animaux domestiques…) et les règles élémentaires du “bien vivre ensemble“. On y joindra la liste des membres du CS avec leurs coordonnées ainsi que le nom et les coordonnées du syndic gestionnaire de l’immeuble
  • l’achat d’un tableau d’affichage fermé pourra aussi être envisagé. Le règlement intérieur pourra y figurer ainsi que quelques consignes et recommandations rappelées par le syndic. Les dates de réunion du Conseil Syndical (CS) pourront y être affichées avec proposition d’inscription possible à l’ordre du jour de toute question émanant d’un résident. Enfin ce panneau d’affichage sera utile pour recevoir les informations communiquées par le syndic.

La liste des suggestions pourrait être plus longue mais à chacun de l’adapter à ses pratiques et son ressenti.

 

2 - L’information formalisée :

Cette communication est importante au point d’ailleurs que le législateur s’y est intéressé pour prévoir dans les textes les plus récents des outils et des procédés d’information qui s’imposent cette fois au syndic lui-même. Ainsi,

 

A - Concernant la tenue de l’AG, le syndic doit indiquer par voie d’affichage la date de la prochaine AG et la possibilité offerte à tous les copropriétaires de solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une ou de plusieurs questions(art. 9 et 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Précisons que

  • cet affichage doit intervenir dans un “délai raisonnable“, sans plus. Cette imprécision ouvre la porte à des interprétations qui ne manqueront pas d’alimenter la jurisprudence. En fait le délai doit permettre à tout copropriétaire désireux de faire inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, de préparer son dossier et les documents afférents (devis, études techniques…) s’il s’agit de travaux, avant de les communiquer au syndic dans le respect des délais de convocation imposés par les textes (21 jours entre la notification et la réunion de l’AG)
  • lorsque la convocation d’une AG est sollicitée par un copropriétaire, exclusivement pour faire valoir ses droits, seule la question soulevée sera portée à l’ordre du jour (art. 17-1 AA  loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et  art. 10 décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Dès lors l’affichage préalable de cette information ne présente pas d’intérêt et dans le silence des textes tout porte à croire que le syndic peut légitimement s’en exonérer.

Loi 10 juillet 1965 - art. 17-1 AA

“Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.“

Décret 17 mars 1967 art. 10

Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.“

  • cette obligation si elle n’est pas respectée n’entraîne aucune sanction

 

B - Concernant les décisions prises en AG, depuis 1986 la loi relative à “l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière“ (loi n° 85-1290 du 23 décembre 1986, art. 44) imposait au syndic d’afficher dans les parties communes de l’immeuble “les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux “.

Peu respectée et d’une application limitée, cette obligation a été reprise par la loi ALUR et intégrée dans la loi du 10 juillet 1965 (art. 18) et dans le décret d’application n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 (art. 1 et 2).

Ainsi dans les 3 mois qui suivent la tenue de l’AG le syndic doit informer les occupants :

  • de tout  ce qui concerne la maintenance et l’entretien de l’immeuble
  • des travaux à venir et de tous les actes techniques préparatifs (diagnostics, audits , études diverses…)
  • de la présence des personnels et prestataires. Ces informations, si besoin devront être anonymisées
  • du licenciement éventuel du gardien, du concierge ou de tout employé d’immeuble. Toutefois cette information générale ne pourra être donnée qu’après la réception par son destinataire de la lettre lui signifiant son licenciement.

Ces informations seront affichées pendant 1 mois dans l’emplacement prévu à cet effet. A défaut, elles devront être déposées dans chacune des boites aux lettres

En revanche, ne pourront être communiquées les décisions de l’AG relatives à

  • une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires  au syndicat
  • les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté

 

C - Concernant les consommation d'énergie et l'information des Copropriétaires et des Locataires :

  • Article 24-9 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

    • Lorsque l'immeuble est pourvu d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais en application de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'immeuble d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.
    • Lorsque ce dispositif est installé et qu'il est télé-relevable, le syndicat des copropriétaires transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat, notamment en ce qui concerne la fréquence de cette information.
    • Le syndic transmet à chaque copropriétaire, concomitamment avec la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes, une note d'information sur la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement, selon des modalités prévues par décret en Conseil d'Etat.
    NOTA :

    Conformément à l’article 6 de l’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020, les présentes dispositions entrent en vigueur le 25 octobre 2020.

    Article extrait le 04 Août du site Legifrance

     

     

    Vous êtes Propriétaire ou Locataire dans un immeuble collectif

    Mais vous ne connaissez pas précisément votre consommation de chauffage ou d'eau ? À partir du 25 octobre 2020, votre propriétaire devra vous informer de la consommation individuelle d'énergie de votre logement si celui-ci est situé dans un immeuble équipé d'une installation centrale de chauffage et d'eau. C'est ce que prévoit un décret paru au Journal officiel le 21 juillet 2020 en application d'une ordonnance du 15 juillet.

    Dans les immeubles dotés de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid, l'évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude du logement doit être transmise par les propriétaires :

  • tous les 6 mois jusqu'au 31 décembre 2021 ;
  • mensuellement à partir du 1er janvier 2022 
  • trimestriellement à la demande du locataire ou du copropriétaire.
  • Dans les copropriétés, le syndic devra indiquer l'état de la consommation aux propriétaires qui devront ensuite en informer leurs locataires. La fréquence de cette information sera précisée dans un décret du Conseil d'État à paraître. Une note d'information sur la consommation du logement devra être jointe à la convocation de l'assemblée générale annuelle.

    Enfin, tout locataire pourra demander à son propriétaire (ou tout copropriétaire à son syndic) de transmettre l'historique de consommation d'énergie du logement à un fournisseur d'énergie.

 

On fera ici plusieurs remarques :

  • les textes n’évoquent plus seulement les copropriétaires mais les “occupants“ ce qui rend désormais “visibles“ des individus qui pendant longtemps ne l’ont pas été. Cela devrait les responsabiliser.
  • la communication imposée au syndic concerne les décisions susceptibles d’avoir une incidence sur les charges. Ce qui est légitime et vise sans doute à prévenir certaines contestations et impayés de charges
  • l’obligation de communiquer s’applique à toute décision prise en AG et générant des charges que l’AG en question ait été ordinaire, extraordinaire, convoquée en urgence ou à la demande exclusive de l’un des copropriétaires.
  • l’obligation qui incombe au syndic n’est encore une fois assortie d’aucune sanction ce qui explique qu’elle soit hélas peu respectée.
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