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Le « néo-syndic »

Le « néo-syndic » de l’ordonnance ELAN (30 octobre 2019) avec mise à jour décret du 3/07/2020

 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s'inscrit dans l'effort de modernisation et d'adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Le texte concerne tous les secteurs de la copropriété. Pour ce qui est du syndic, les réformes qu’il introduit peuvent s’exprimer en quelques mots : modernisation, responsabilisation, clarification et encadrement du mandat de syndic.

 

1 - Modernisation des textes

Modernisation en effet dans la mesure où l’ordonnance s’efforce de dépoussiérer les textes anciens et d’en retirer les dispositions devenues équivoques ou obsolètes. Ainsi

 

  • Les dispositions de l’art 18-V de la loi du 7 juillet 1965 avaient pu prêter à confusion. Il y était précisé qu’en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, une décision de justice pourrait désigner un « administrateur provisoire » pour assurer la gestion de la copropriété. Cette expression a été remplacée par celle « d’administrateur ad hoc » (art.15, 4° de l’ordonnance) afin d’éviter toute confusion avec l’administrateur désigné par la justice pour redresser une copropriété en proie à de graves difficultés.

  • De même, la référence à la loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle ( loi du 10.7.65 : art. 18, III) qui n’a plus lieu d’être, est supprimée. 

 

 

2 - Responsabilisation du syndic :

C’est ce qui ressort d’une série de pénalités allant de la sanction financière à la résiliation possible du contrat de syndic.

 

Les sanctions financières existantes sont précisées et harmonisées :

  • 15 € par jour de retard passé le délai de 1 mois après demande faite au syndic par le Conseil syndical (CS) de lui communiquer « toutes pièces relatives à la gestion et à l’administration de la copropriété. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. » (art. 20, Ord. ELAN)
  • La pénalité pour défaut de communication à un copropriétaire de la fiche synthétique de la copropriété est alignée sur la pénalité précédente. « En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale. » (art. 7 de l’Ord. ELAN). On notera que la révocation du mandat du syndic prévue antérieurement par la loi ALUR de 2014 pour défaut d’établissement de ce document est supprimée.
  • La mise en concurrence du syndic par le CS (art. 20, Ord. ELAN), au terme de son contrat peut-être à notre avis considérée également comme une disposition tendant à responsabiliser le syndic même si le CS peut se faire dispenser de cette obligation par un vote (majorité de l’art. 25) obtenu préalablement de l’Assemblée Générale (AG).

  • La réparation du préjudice causé par le syndic au syndicat des copropriétaires. L’ordonnance (art. 15, Ord. ELAN) reconnait au CS mandaté par l’AG le pouvoir d’intenter une action en justice à l’encontre du syndic dont les agissements auraient préjudicié à la copropriété.

  • La résiliation du contrat de syndic devient désormais une procédure à double sens

    • Elle constitue une possibilité qui permet à l’Assemblée Générale (majorité de l’art. 25), sur l’initiative du Conseil syndical de mettre un terme prématurément au contrat pour « inexécution suffisamment grave » par le syndic de ses obligations (art. 18-VIII ord. ELAN) à charge pour le syndicat de préciser et de prouver ces « manquements graves » qui dans l’hypothèse de l’ouverture d’un contentieux resteront à l’appréciation du juge du fond

    • Cette possibilité de résiliation prématurée du contrat de syndic appartient également au syndic. Elle se fonde sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires. Elle est alors notifiée au Président du CS ou à défaut à chaque copropriétaire et fait état des manquements graves reprochés au syndicat. Une AG est alors convoquée dans les 2 mois et comporte dans son ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic.

 

3 - Encadrement du mandat :

Le législateur a eu le souci d’encadrer le mandat de syndic en renforçant le contrat conclu avec la copropriété, en précisant certains de ses honoraires, en rappelant certaines de ses missions en le soumettant à de nouvelles obligation

 

  • Le ou les contrats ? .

  • L’ordonnance rappelle l’obligation pour le syndic de respecter le formalisme d'un « contrat type défini par décret en Conseil d’Etat ». Ce contrat type avait été établi en 2015 (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) en application des dispositions de la loi ALUR. Ce contrat devra être accompagné d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle » qui devrait faire l’objet d’un arrêté. Il est par ailleurs précisé qu’à défaut de respect des obligations concernant le formalisme du contrat, le syndic pourrait s’exposer à la condamnation au paiement d’une amende administrative pouvant atteindre les 15.000 , prononcée par la DGCCRF. (art. 16, Ord. ELAN). Ces contraintes s’imposent au syndic non professionnel dès lors qu’il perçoit des honoraires.
  • L’ordonnance précise en outre à l’art. 16-II que le syndic pourra conclure avec le syndicat des conventions, soumises au vote de l’AG (majorité de l’art. 25) « portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic ». Ce qui laisse entendre que le syndic mandataire peut devenir également prestataire du syndicat pour des services excédant les missions traditionnelles.

 

- Les missions :

Si l’ordonnance ne revient pas sur l’énumération des missions (art. 18, loi du 7 juillet 1965) incombant au syndic, elle précise certaines d’entr’elles. Ainsi

  • il revient au syndic « d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires » (art.15-1°, Ord. ELAN), ce qui n’interdit pas toutefois l’externalisation de ce service aux frais du syndicat.
  • Suite à son éviction, le syndic doit transmettre à son successeur dans un délai de :(art. 17, Ord. ELAN)
    • 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions « la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque».
    • 1 mois « l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble dans un format téléchargeable et imprimable. » 
    • 2 mois « l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. »

Dans l’hypothèse où le syndic ne s’exécuterait pas malgré une mise en demeure « le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés … ainsi que le versement des intéts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts »

 

  • La rémunération

Elle est encadrée par l’article 16 de l’ordonnance qui stipule que :

  • Au titre de sa mission le syndic perçoit une rémunération forfaitaire
  • Toutes « prestations particulières ne relevant pas de la gestion courante » pourront donner lieu à une rémunération complémentaire. Elles seront définies par décret en Conseil d’Etat.
  • Le syndic pourra conclure avec le syndicat une « convention de prestation de services » donnant lieu à rémunération spécifique (Cf. supra)
  • Le syndic pourra percevoir des honoraires spécifiques pour suivi de travaux votés par l’AG. Ces honoraires votés en AG à la même majorité que les travaux, « devront être exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. »

 

  • Les nouvelles obligations

Ces obligations introduites souvent par des textes antérieurs ont été rappelées par l’ordonnance ELAN et complétées par le décret n° 2020-834 du 3 juillet 2020. Il en est ainsi

  • du vote par correspondance : introduit par la loi ELAN, les contours en sont précisés par le décret précité. Désormais le syndic devra joindre à la convocation de l’AG le formulaire de vote par correspondance selon le modèle défini par l’arrêté du 2 juillet 2020 .
  • de certaines annexes qui devront être jointes à la convocation.
    • C’est le cas pour les projets de réalisation de travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite sollicités par un copropriétaire. Lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble le copropriétaire intéressé devra solliciter la demande d’inscription à l’ordre du jour de son projet et fournir un descriptif détaillé des travaux. Ces documents devront être annexés à la convocation - art. 27 de l’ordonnance ; (applicable au 31 Décembre 2020 )
    • C’est le cas également des documents décrivant les principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'AG ; (applicable au 31 Décembre 2020 )
    • C’est enfin le cas du rapport établi par le CS sur les travaux qu’il a réalisés dans le cadre de la délégation de pouvoir qui lui a été éventuellement consentie
    • de la feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé qui devra comporter désormais l’indication des votes par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic

 

Mots clés associés
résiliation
contrat de syndic - honoraires
honoraires - complémentaires
contrat de prestation de services