Aller au contenu principal

TRAVAUX URGENTS .... DE QUOI S'AGIT- IL ?

Il n‘est pas rare que les syndics de copropriété fassent réaliser des travaux qui n’ont pas été votés en Assemblée Générale (AG). Pour justifier leur initiative, ils se réfèrent à la notion d’urgence.

Les textes évoquent en effet cette possibilité. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, stipule que le syndic est notamment chargé “d’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci “. Mais que faut-il entendre par “cas d’urgence“ ?

En se référant littéralement à cet article on peut considérer que chaque fois que la sauvegarde de l’immeuble est en question il y a urgence. L’expression est large et suffisamment imprécise pour donner libre cours aux interprétations, au point que les décisions jurisprudentielles ont été  nombreuses à ce sujet. On peut en donner quelques exemples. La Cour de cassation a considéré que le remplacement des moyens d’accès à l’immeuble réalisé après un cambriolage constituait bien un cas d’urgence (Cass. 3° civ., 17 décembre 1996). Il en a été de même pour le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout, jugés nécessaires et urgents pour des raisons sanitaires (CA. Paris, 1er juin 1981)….. On pourrait multiplier les exemples dont il ressort que pour fonder le droit d’initiative du syndic doivent être cumulées deux conditions : l’urgence à proprement parler et la preuve que les travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

 

On l’a dit on retrouve assez fréquemment ce genre de situation vécue par nos adhérents. Il ressort de leurs témoignages que la nécessité de répondre à l’urgence est débattue avec le Conseil Syndical ou avec son président et que les travaux sont validés a posteriori par un vote lors de l’AG suivante. Rappelons ici quelle est la procédure à suivre … et qui n’est pas toujours suivie

 

Procédure à suivre :

Cette procédure est présentée dans ses grandes lignes dans l’article 37 du décret n°  67-223 du 17 mars 1967

“Lorsqu’en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. `

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi et d’après ce texte , dès l’urgence constatée le syndic doit

  • Prendre l’avis du Conseil syndical afin de décider de l’opportunité, du lancement et de l’ouverture des travaux.
  • Lancer le chantier. Il peut alors procéder à un appel de fonds extraordinaire par lequel il demande au syndicat le paiement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux à réaliser.
  • Informer rapidement les copropriétaires au moyen d’une information individuelle (un affichage ou l’information donnée au CS ne sauraient en tenir lieu) au risque de mettre en jeu sa responsabilité.
  • Convoquer une AG extraordinaire. La date de cette AG devra être très proche de celle du lancement des travaux (le texte parle de convocation immédiate), mais les formalités en sont allégées. Le délai de 21 jours entre la notification de la convocation et la tenue de la réunion pourra ne pas être respecté. De même les juges ont admis que le syndic pouvait fournir au syndicat les devis des travaux le jour même de la réunion de l’AG (TGI Paris, 25 juin 1980). L’objet de cette AG sera la ratification des travaux engagés, et le vote d’un des devis présentés. Cette ratification autorisera le syndic à procéder aux appels de fonds complémentaires.

 

⚠️Il se peut que l’AG refuse cette ratification pour divers motifs : refus de la notion d’urgence, refus des devis proposés… Dans ce cas il appartiendra au syndicat de supporter malgré tout le coût de travaux réalisés à son profit, à charge pour lui d’intenter une action en responsabilité contre le syndic pour obtenir  remboursement des sommes versées.

 

Enfin, il se peut que le syndic exige des honoraires complémentaires pour les prestations réalisées dans le cadre de l’urgence. Cette exigence est légitime. La rémunération se fera sur la base des modalités prévues au contrat de syndic.

Dans l’hypothèse où la réalisation des travaux aurait été jugée urgente en réponse à un sinistre, l’assurance de la copropriété sera sollicitée. L’assureur pourra alors verser au syndic un dédommagement au titre des diligences qu’il a effectuées à cette occasion. Les sommes versées dans ce cadre viendront en déduction des honoraires complémentaires qu’il aura exigés (art. 7-2-4 du contrat type de syndic).

Mots clés associés
travaux - d'urgence
Contenu jurisprudence
Off